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美國樓市起泡 急跌風險不高

阅读量:90作者:港股直通车发布日期:06-11 09:38

美國樓市起泡 急跌風險不高


编者按


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《信報》致力與讀者一起剖析香港、關注兩岸、放眼全球政經格局。本文作者慣以粵語落筆行文,為保留原文原汁原味,本編未做轉譯。

作者:吕梓毅 

源自:信報


周本欄提及,從多項本地樓市指標顯示,二手樓價短期有望破頂。在地球邨的另一邊,美國樓市熾熱情況亦不遑多讓,樓價指數更屢創歷史新高。樓市泡沫是否已在美國再度形成?類似2007年至2008年由樓市(次級按揭)觸發的金融危機又是否正在醞釀呢?

截至今年4月,反映美國整體樓價表現的S&P/Case-Shiller全國樓價指數按年飆13.2%,創2005年底以來最佳表現【圖1】,並且推動指數攀至245點的歷史高位。從往績來看,除非香港樓價處於如1998年至2003年的熊市周期,或者出現牛市中短周期調整,美國樓價升勢往往落後香港;然而,自去年初至今,美國的樓價升速明顯加快,並且拋離香港,目前按年漲幅差距更拉闊至達10個百分點以上,可見美國樓市的熾熱程度。

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幣策寬鬆 水漲船高

事實上,根據經合組織(OECD)編製的美國樓價與租金指數(Price to Rent,類似股市的市盈率,作為反映樓價是否昂貴的參考指標之一)可見,於2010年第一季見底反彈,踏入2020第二季升勢明顯加快。截至今年第一季為止,樓價與租金指數更攀升至121.8的近14年高位。按現時勢頭,今年內指數有機會挑戰次按危機爆發前、2006年第一季創下的127.5歷史高位【圖2】。

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為何近年來美國樓價急速上揚呢?筆者相信背後離不開兩大因由:一、聯儲局放水(QE);二、供應不足(跟香港情況相近)。

首先,放水方面,自2008年金融海嘯後,聯儲局往往採用極度寬鬆的貨幣政策或手段「救市」,把按揭等的息率壓至異常偏低位置。在市場流動性充裕、息率低企的客觀環境下,樓價水漲船高也很合理(相信不少香港人亦深明此道)。美國樓價自2008年後的按年變幅,與聯儲局買債尤其抵押按揭證券(MBS)規模變化十分密切【圖3】,兩者關連系數高達0.84。值得補充的是,受到去年新冠疫情衝擊,聯儲局再度施展無限QE伎倆,資產規模在不足一年內膨脹近九成至約7.9萬億美元,直接造成去年中開始樓價升勢明顯轉急。

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其次,在供應層面,受到多方面因素影響,美國跟香港情況相若,都擺脫不了供應不足的困局,尤其是1400方呎的入門級樓房,原因包括:建築工人不足、土地用途限制和缺乏開發土地等。而且去年爆疫後,建材供應短缺、價格上漲,例如木材價格過去一年上漲超過3倍,令房屋供應不足情況進一步惡化。根據房貸美(Freddie Mac)分析,去年房屋短缺程度達380萬套,較2018年激增約52%。

家庭負債未達危險水平

由此看來,美國樓市近年持續上揚,是因先天供應不足,加上後天聯儲局放水催谷所造成的現象。那麼,這是否意味美國樓市泡沫已形成,同時存在爆破風險呢?

由後金融海嘯時代至今12個年頭,聯儲局經常無節制地量寬,尤其去年肺疫衝擊,放水力度更非比尋常比以往更為強勁,令物業等資產價格反覆上漲,且已成為新常態。過去一年樓價升勢既快且急,加上如前分析的樓價與租金指數已逼近次按危機爆發前水平,很難想像目前美國樓市沒有泡沫成份。問題是,爆破危機又是否一觸即發呢?

筆者相信美國樓市泡沫短期(今年內)爆破的風險依然較低,主要原因有三。

一、收水時間。聯儲局迄今尚未正式啟動退市程序,就算今年底開始減慢買債,到正式加息和落實較具規模的收緊流動性行動,相信會是一個頗漫長的過程。根據利率期貨顯示,目前市場預期今年底聯儲局加息的機率只有3%而已,故在息口低企及流動性寬鬆下,樓價將繼續尋頂之旅。

二、家庭負債。截至去年底止,美國家庭債務佔可用收入和佔GDP比率分別約96.4%和77.4%,較當年次按爆煲時的高危水平約133.5%和98%,還有一段距離。再者,目前供款與入息比率(debt servicing ratio)亦只有9.4%,處於歷史偏低位置,反映目前美國家庭借貸或債務水平未算不合理地高【圖4】,故短期發生類似次按危機的機率依然較低。


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三、銀行持有住宅物業貸款拖欠率(Delinquency Rates)偏低。金融海嘯期間,美國各銀行的住宅物業拖欠率顯著抽升,要到2010年第一季才見頂回落。目前該比率只有2.75%【圖5】,亦未出現如2008年前後般急飆,代表樓市迄今槓桿不高,也沒有大規模拖欠情況。

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經濟過熱恐令通脹惡化

由此看來,儘管美國樓市已呈現泡沫成份,惟從前述3項指標可見,樓市短期大幅回調壓力不大,泡沫亦暫沒有即時爆破的風險(狀態猶如股價極度超買,也不一定代表有即時回落的風險)。然而,隨着聯儲局未來一段時間還會繼續放水、壓低按揭等息口水平,勢令更多資金湧入樓市和股市,形成更大的資產泡沫。

最後,值得提醒的是,樓價和股市上漲往往可以產生正財富效應,刺激零售消費和整體經濟表現。目前美國樓市升勢相信還會持續多一段時間,加上聯儲局仍然積極放水,總統拜登亦提議大興土木,預計美國經濟在未來一段不短時間(1年)將維持歌舞昇平的盛況。

不過,隨之而來的問題便是經濟過熱、通脹惡化,屆時聯儲局如何「拆彈」呢?相信已不是主席鮑威爾而是投資者的問題了。


作者:吕梓毅 

源自:信報


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